Сдача в аренду недвижимости — проверенный временем способ пассивного заработка. Но чтобы получить от него выгоду, а не убытки, требуется четкое соблюдение законодательства.
Можно ли сдавать квартиру родственникам или знакомым «по-свойски», без договора?
Можно, но это один из самых рискованных вариантов для собственника. Если нет письменного договора, потом трудно доказать размер платы, срок проживания, обязанность оплачивать коммунальные услуги, а также факт порчи имущества или наличие долга.
На практике часто квартиру передают «своим», рассчитывая на порядочность, но при конфликте устные договоренности почти не работают в суде. Даже простой письменный договор найма на 1-2 страницы защищает обе стороны лучше, чем любые обещания «по знакомству».
Чем долгосрочная аренда отличается от посуточной с точки зрения закона?
Долгосрочная сдача жилья оформляется как найм жилого помещения, а краткосрочная аренда регулируется строже с точки зрения соблюдения прав соседей и правил пользования жилыми помещениями. Само право сдавать квартиру посуточно сохраняется, но собственник обязан следить, чтобы жильцы не нарушали тишину, не портили общее имущество и не превращали квартиру в фактическую гостиницу с постоянным потоком гостей.
Правда ли, что по посуточным квартирам усилили контроль?
Да. Для краткосрочного размещения вводятся более жесткие требования к объектам, а часть форматов размещения должна проходить классификацию и включаться в реестры, без чего законная работа становится невозможной. Это означает, что рынок постепенно уходит от «серой» схемы, когда жилье просто размещали на площадках без какого-либо формального учета.
Кроме того, агрегаторы обязаны учитывать требования к размещаемым объектам и ограничивать продвижение тех вариантов, которые не соответствуют новым правилам. Для собственника это сигнал: если посуточная аренда стала регулярным источником дохода, ее нужно оформлять аккуратно и с оглядкой на новые требования.
Могут ли соседи запретить посуточную аренду через суд?
Запрещается не сама по себе посуточная аренда. Но при постоянных жалобах на шум, мусор, ночные заселения и нарушение порядка соседи действительно могут обращаться в суд, в управляющую компанию и в контролирующие органы. Суд будет смотреть не только на формальное право собственности, но и на то, нарушаются ли права других жильцов дома.
Для многоквартирных домов Ростова это один из самых конфликтных сюжетов, особенно когда квартира используется почти как мини-отель. Поэтому собственнику выгоднее заранее установить правила проживания, брать обеспечительный платеж и фиксировать нарушения со стороны арендаторов, а не спорить с соседями уже после нескольких жалоб.
Как выгоднее и безопаснее платить налоги со сдачи жилья?
Если квартира, дом или помещение сдаются официально, собственник может платить НДФЛ как физическое лицо либо использовать режим самозанятости, если условия для этого подходят. Для самозанятых ставка составляет 4% при расчетах с физлицами и 6% при расчетах с организациями и ИП, что во многих случаях выгоднее обычного НДФЛ и безопаснее, чем вообще не показывать доход.
Для Ростова это особенно практичный вариант для тех, кто сдает одну квартиру, гостевой дом, часть дома или студию. Но если объектов несколько, обороты регулярные, есть реклама и поток клиентов, налоговая может увидеть в этом уже предпринимательскую деятельность, и тогда лучше заранее оценить, не нужен ли статус ИП.
Что важно проверить в договоре аренды коммерческого помещения?
В коммерческой аренде самый опасный блок — не размер арендной платы, а скрытые обязанности арендатора. В договоре нужно отдельно смотреть, кто оплачивает ремонт, коммунальные услуги, эксплуатационные расходы, вывеску, охрану, индексацию платы и что будет при досрочном выезде.
Для малого бизнеса — магазинов, салонов, пекарен, сервисов, офисов — это критично, потому что плохо прописанный договор может сделать помещение формально доступным, но фактически убыточным. Особенно осторожно нужно относиться к формулировкам, где арендодатель может в одностороннем порядке менять тарифы, правила доступа или размер дополнительных платежей.
Какие ошибки чаще всего допускают при сдаче дома, части дома или помещения «под бизнес»?
Самые частые ошибки — отсутствие акта приема-передачи, неописанное имущество внутри объекта, отсутствие порядка оплаты коммунальных расходов и слишком общие формулировки о сроке и расторжении. Из-за этого потом трудно доказать, в каком состоянии передавался объект, кто сломал технику, кто должен оплачивать ущерб или с какого момента прекращается обязанность платить аренду.
В частном секторе Ростова и пригородах это еще заметнее, когда сдают не только квартиру, но и дом, флигель, помещение на первом этаже или часть двора под торговлю либо услуги. Там устные договоренности особенно опасны, потому что к аренде добавляются вопросы прохода, парковки, вывески, двора, коммунальных сетей и доступа к участку.
Какие изменения 2026 года особенно важны для тех, кто зарабатывает на недвижимости?
В 2026 году собственникам и бизнесу в сфере недвижимости важно учитывать сразу два блока изменений: налоговые и регистрационные. Для тех, кто работает через УСН или патент, снижены лимиты доходов, после которых возникает более серьезная налоговая нагрузка, а в кадастровых и технических документах усиливаются требования к точности адресных данных по ФИАС/ГАР.
Сделки с недвижимостью — даже «по родственному» и «по соседски» — сегодня воспринимаются государством как серьезный бизнес! Если вы сдаете квартиру, дом или коммерческое помещение и регулярно получаете доход, защитите себя хотя бы тремя шагами: заключите письменный договор, фиксируйте передачу объекта и денег документально и заранее проконсультируетесь с юристом.
ВАЖНО: По этим и другим юридическим вопросам готов помочь бесплатно каждую субботу Марат Саркисян.
Для записи на прием к адвокату Саркисяну Марату Мартиковичу пишите «хочу знать» на номер 8 (928) 6158161, и с вами свяжутся в рабочее время.